IMMOBILI E RESPONSABILITÀ DEL VENDITORE: COSA CAMBIA TRA ABUSO EDILIZIO E DIFETTI STRUTTURALI
Acquistare un immobile è una decisione importante, spesso supportata da verifiche documentali e sopralluoghi. Ma cosa accade se, dopo il rogito, l’acquirente scopre che l’immobile presenta gravi difetti strutturali o sismici?
E soprattutto: si applicano le stesse regole previste per il caso in cui si scopra un abuso edilizio non dichiarato?
Vediamolo insieme.
🔎 Il caso dell’abuso edilizio non dichiarato
Nel post precedente abbiamo commentato la sentenza n. 975/2025 del Tribunale di Salerno, in cui oltre un terzo dell’immobile acquistato risultava costruito senza titolo edilizio e in una zona inedificabile.
– Il giudice ha applicato l’art. 1489 c.c., norma che disciplina i casi in cui la cosa venduta è gravata da oneri o diritti non apparenti e non dichiarati dal venditore.
– Non si trattava di un “vizio” nel senso tecnico del termine, ma di un ostacolo giuridico al pieno godimento del bene, che incide sul valore del contratto.
– Il termine per agire era decennale e l’acquirente ha ottenuto la riduzione del prezzo.
🏚️ Il caso dei difetti strutturali e sismici
Diverso è invece il caso in cui l’acquirente, dopo la stipula del contratto, scopra che l’immobile presenta vizi materiali gravi, come:
– lesioni strutturali non visibili al momento del rogito
– inadeguatezza sismica dell’edificio
– degrado di elementi portanti o fondazioni compromesse
In questo caso ci troviamo di fronte a vizi della cosa ai sensi dell’art. 1490 c.c., con applicazione di un regime più severo per l’acquirente.
⚖️ Le principali differenze normative
1 – Natura del vizio
– Abuso edilizio: è un onere giuridico occulto, non un vizio materiale.
– Difetti strutturali: sono vizi fisici della cosa venduta, che la rendono non idonea all’uso o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore.
2 – Norma applicabile
– Abuso edilizio: si applica l’art. 1489 c.c.
– Difetti strutturali: si applica l’art. 1490 c.c. e seguenti
3 – Termini per agire
– Abuso edilizio: 10 anni dalla scoperta oggettiva del problema
– Difetti strutturali: Denuncia entro 8 giorni dalla scoperta (art. 1495 c.c.) e Prescrizione entro 1 anno dalla consegna
4 – Prova richiesta
– Abuso edilizio: l’acquirente deve dimostrare di non aver conosciuto l’onere e che non era apparente
– Difetti strutturali: l’acquirente deve dimostrare l’esistenza del vizio, la non conoscenza, e la tempestività della denuncia
🧭 Come tutelarsi
Nel caso di vizi strutturali, il tempo è un fattore decisivo. È quindi essenziale:
– far redigere tempestivamente una perizia tecnica
– denunciare il vizio entro 8 giorni dalla scoperta
– agire entro un anno dalla consegna dell’immobile
– documentare in modo chiaro i difetti e il nesso causale con la diminuzione di valore o la pericolosità
Nel caso di abusi edilizi non dichiarati, i tempi sono più ampi, ma è comunque necessario dimostrare:
– l’assenza di conoscenza al momento dell’acquisto
– la non sanabilità dell’abuso
– la ricaduta economica sull’immobile
🧩 Conclusioni
– Se il problema riguarda la regolarità urbanistica non dichiarata, si applica l’art. 1489 c.c. e il termine è decennale.
– Se invece l’immobile presenta vizi materiali gravi, vale la disciplina dell’art. 1490 c.c., con termini molto più stringenti.
In entrambi i casi, l’acquirente ha diritto alla tutela legale, ma è fondamentale agire con prontezza.
