🏠 Scoprire un abuso edilizio dopo l’acquisto: si può ottenere la riduzione del prezzo?
Non è raro che, dopo la firma di un contratto di compravendita immobiliare, emergano problemi inaspettati. Uno tra i più gravi riguarda la scoperta di una parte dell’immobile costruita abusivamente, cioè senza i necessari titoli edilizi, e in certi casi non più sanabile.
In situazioni come queste, ci si chiede se l’acquirente possa far valere i propri diritti e ottenere, per esempio, una riduzione del prezzo di acquisto. La risposta è sì, e lo conferma anche una recente decisione del Tribunale di Salerno (sent. n. 975/2025), che offre spunti interessanti.
Il caso affrontato dal giudice
Nel 2014 una società aveva acquistato un locale commerciale al prezzo di 270.000 euro. Solo nel 2016, in occasione di alcune pratiche amministrative, è emerso che una porzione consistente dell’immobile – circa 50 mq, pari al 38% della superficie – era stata realizzata abusivamente e non poteva essere oggetto di sanatoria.
L’acquirente ha deciso di rivolgersi al tribunale, chiedendo la riduzione del prezzo, il risarcimento dei danni e la manleva da parte del venditore. Il giudice ha accolto solo la prima domanda, riducendo il prezzo a 165.748 euro, ritenendo però non provato il danno patrimoniale ulteriore.
Il valore giuridico della pronuncia ⚖️
Ciò che rende interessante questa sentenza è la ricostruzione giuridica adottata. Secondo il tribunale, l’abuso edilizio non è un semplice vizio della cosa venduta (art. 1490 c.c.), ma un vero e proprio onere non apparente, disciplinato dall’art. 1489 del Codice Civile.
Questa distinzione ha conseguenze importanti. In primo luogo, il termine di prescrizione non è quello breve di due anni previsto per i vizi, ma quello ordinario decennale, che decorre dal momento in cui l’acquirente viene effettivamente a conoscenza dell’irregolarità.
Inoltre, la responsabilità del venditore non richiede il dolo. È sufficiente che abbia agito con colpa, ad esempio senza accertare la regolarità urbanistica dell’immobile. E se nel contratto è stata dichiarata la piena regolarità edilizia, l’acquirente può legittimamente fare affidamento su quella dichiarazione, senza dover svolgere indagini aggiuntive.
Qualche riflessione utile 🛠
Questa vicenda mette in evidenza un aspetto cruciale delle compravendite immobiliari: la regolarità edilizia e urbanistica non è solo un dettaglio tecnico, ma un elemento essenziale del contratto. Una porzione abusiva, soprattutto se non sanabile, incide direttamente sul valore del bene e può compromettere l’utilizzo dell’immobile secondo le proprie aspettative.
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