🏛️ Sopravvenienze normative e fattuali nei procedimenti edilizi: cosa succede se cambiano le regole in corsa?
📅 Consiglio di Stato, Sezione IV, sentenza n.2771.2025
Nel campo dell’edilizia, le vicende amministrative sono spesso complesse e influenzate da continui mutamenti normativi e fattuali. La recente pronuncia del Consiglio di Stato n. 2771/2025 offre l’occasione per riflettere su un principio giuridico fondamentale ma spesso sottovalutato: come incidono le sopravvenienze sul procedimento amministrativo?
⚙️ Il fatto: 4 mq in più e il dubbio sulla loro legittimità
Al centro della vicenda c’è un incremento volumetrico di 4 mq, realizzato nell’ambito di un intervento edilizio. La parte appellante ne ha rivendicato la legittimità alla luce dell’art. 34-bis del d.P.R. 380/2001, secondo cui:
“il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro […] non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.”
📌 Ma tale norma è entrata in vigore dopo l’adozione del provvedimento impugnato, risalente al 2017. La domanda, dunque, è: può una norma successiva “sanare” una difformità accertata prima della sua entrata in vigore?
📚 Il principio: tempus regit actum e il valore delle sopravvenienze
Il Consiglio di Stato ribadisce un principio ormai consolidato:
“Lo scrutinio di legittimità del provvedimento amministrativo non può che avvenire […] secondo il principio del tempus regit actum.”
🕰️ In pratica: l’amministrazione deve valutare i fatti e le norme vigenti al momento dell’adozione dell’atto, e non può applicare norme sopravvenute retroattivamente, a meno che esse non siano intervenute prima della conclusione del procedimento.
👁️🗨️ Il Consiglio aggiunge un chiarimento importante: le sopravvenienze rilevanti non sono solo giuridiche, ma anche di fatto. Ad esempio:
Una variazione catastale
Una modifica dello stato dei luoghi
Una diversa destinazione d’uso intervenuta durante il procedimento
📌 Tutto ciò che accade prima della chiusura del procedimento può e deve essere considerato. Ma ciò che accade dopo, no.
🧭 Perché la norma “salvifica” non salva?
L’art. 34-bis, evocato dalla parte appellante come norma “salvifica” per legittimare l’aumento minimo di cubatura, non poteva trovare applicazione, perché:
È intervenuto dopo l’adozione del provvedimento del Comune (2017)
Non è norma interpretativa, ma innovativa, e quindi non retroattiva
Non può “sanare” automaticamente interventi eseguiti quando la norma ancora non esisteva
⚖️ Inoltre, il Consiglio chiarisce che non possono rilevare neppure i successivi frazionamenti e accorpamenti degli immobili, anche se avvenuti per legittime ragioni (es. divisione ereditaria), perché estranei al quadro di fatto al momento dell’adozione del provvedimento.
📝 Conclusioni operative
Questa sentenza offre un chiarimento utile per chi opera in materia edilizia e urbanistica:
📌 In sede di valutazione della legittimità di un intervento edilizio, conta la fotografia giuridica e fattuale al momento dell’adozione dell’atto amministrativo.
🏗️ Le modifiche successive (leggi nuove, frazionamenti, cambi di destinazione) non retroagiscono, se non integrate prima della chiusura del procedimento.
🧾 Per valutare se un intervento sia “tollerabile” ai sensi delle nuove norme, è necessario analizzare attentamente la tempistica degli atti e dei fatti.
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